Asuntosijoittaminen tuo mukanaan paitsi sijoittajan myös vuokranantajan roolin. Vuokranantajan vastuualueet ja velvollisuudet saattavat aluksi kuulostaa monimutkaiselta kokonaisuudelta. Kyse on kuitenkin vain selkeistä pelisäännöistä, jotka turvaavat sekä vuokralaisen että vuokranantajan oikeudet ja luovat pohjan toimivalle vuokrasuhteelle.
Tuntemalla velvollisuutesi ja vastuualueesi vuokranantajana voit minimoida ikävät yllätykset ja mahdolliset riidat vuokralaisen kanssa. Tässä artikkelissa selvitämme asuntosijoittajan keskeisimmät vastuut ja velvollisuudet, joiden avulla voit hoitaa vuokranantajan roolia menestyksekkäästi.
Huoneiston vapautuminen
Vuokranantajan on varmistettava, että huoneisto on vapaa ja valmis vuokralaisen muuttaessa sisään. Jos huoneisto ei ole käytettävissä sovitusti ja viivästyksestä on vuokralaiselle olennaista haittaa, vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus. Vuokralaisella on oikeus purkaa sopimus jo ennen kuin hänen on määrä saada huoneisto hallintaansa, jos on ilmeistä, että huoneiston luovutus viivästyy olennaisesti.
Vakuus
Vuokranantajan on säilytettävä vuokralaisen maksama vakuus huolellisesti ja sen on oltava erotettavissa vakuuden haltijan muusta omaisuudesta koko vuokrasuhteen ajan. Vakuudelle mahdollisesti kertyvästä korosta tulee sopia vuokrasuhteen alussa. Riippumatta siitä, onko vakuutta siirretty omistajanvaihdostilanteissa ostajalle, kulloinenkin vuokranantaja vastaa aina vakuuden palauttamisesta vuokralaiselle.
Vuokralainen ja vuokranantaja voivat sopia vakuudesta, mutta lain mukaan sen enimmäismäärä on rajattu kolmen kuukauden vuokraa vastaavaan summaan. On hyvä huomioida, että lain mukainen vakuuden enimmäismäärä koskee vain vuokralaisen ja vuokranantajan välistä sopimusta. Jos vakuuden antaa kolmas osapuoli, esimerkiksi takaaja, vakuuden määrää ei ole rajoitettu. Tämä käy ilmi Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisusta KKO:2017:91
Huoneiston avaimet
Hyvän vuokratavan mukaan vuokranantajan tulee huolehtia vuokrahuoneiston turvallisuudesta avainten ja lukitusten osalta. Avaimia luovutettaessa tulee ottaa huomioon asukasmäärä. Hyvänä käytäntönä pidetään vähintään kolmea avainta huoneistoa kohden tai yhtä avainta asukasta kohden ja yhtä vara-avainta. Vuokralaisella on oikeus teettää omalla kustannuksellaan kohtuullinen määrä lisäavaimia. Vuokrasuhteen päättyessä vuokralaisen tulee palauttaa kaikki avaimet, myös itse teettämänsä.
Huoneiston kunto
Vuokranantajan vastuulla on pitää huolta asunnon kunnosta ja sen asianmukaisesta ylläpidosta. Asunnon tulee olla vuokrasuhteen alkaessa ja koko vuokrasuhteen ajan sellaisessa kunnossa, jota vuokralainen voi kohtuudella odottaa. Tässä huomioidaan asunnon ikä, alueen tyypillinen asuntokanta sekä muut paikalliset olosuhteet. Vuokralaisella ja vuokranantajalla on kuitenkin mahdollisuus sopia erikseen asunnon kunnosta.
Mikäli asunto on puutteellisessa kunnossa tai vain osittain käytettävissä, vuokralaisella on oikeus maksaa alennettua vuokraa siltä ajalta, kun asunto ei ole täysin käyttökunnossa. Lain mukaan vuokralaisella on aina oikeus kohtuulliseen vuokranalennukseen, ellei hän ole itse vastuussa asunnon kunnosta tai mahdollisista puutteista. Vuokralaisen tulee ilmoittaa asunnon puutteista vuokranantajalle. Oikeus vuokranalennukseen alkaa siitä päivästä lähtien, kun vuokranantaja on saanut tiedon puutteesta. Alennuksen suuruus riippuu haitan laajuudesta ja kestosta. Vuokralaisella on oikeus alennukseen riippumatta siitä, onko puutteen korjaamisesta vastuussa vuokranantaja vai asunto-osakeyhtiö.
Remontit
Lain mukaan vuokranantajalla on oikeus suorittaa asunnossa tarvittavia korjaus- ja muutostöitä. Vuokranantajan on ilmoitettava vuokralaiselle kirjallisesti kaikista tulevista tai suunnitelluista remonteista, noudattaen lakisääteisiä tai erikseen sovittuja ilmoitusaikoja
Vuokranantajan ilmoitusvelvollisuus
Jos vuokranantajan oikeus hallita huoneistoa päättyy, on vuokranantaja velvollinen ilmoittamaan tästä viipymättä vuokralaiselle.
Vuokrasopimuksen irtisanomisaika
Vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kuukauden viimeisestä päivästä, jolloin irtisanominen on tehty. Irtisanomisaika voi kuitenkin olla pidempi tai lyhyempi, jos siitä on sovittu erikseen tai laki määrää toisin.
Vuokranantajan irtisanoessa sopimuksen irtisanomisaika on yleensä kuusi (6) kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään vuoden. Muussa tapauksessa irtisanomisaika on kolme (3) kuukautta. Vuokralainen voi irtisanoa sopimuksen yhden kuukauden irtisanomisajalla.
Laki suojaa vuokralaisen irtisanomisaikaa. Vaikka vuokrasopimuksessa olisikin ehto, joka lyhentää vuokranantajan irtisanomisaikaa tai pidentää vuokralaisen irtisanomisaikaa, tällainen ehto ei ole lainvoimainen (AHVL 52 §)
Irtisanomisilmoitus
Vuokranantajan on aina irtisanoessaan vuokrasopimuksen toimitettava vuokralaiselle kirjallinen irtisanomisilmoitus. Ilmoituksessa on mainittava sekä vuokrasuhteen päättymispäivä että irtisanomisen peruste. Myös haaste vuokralaisen häätämiseksi, jossa vaaditaan vuokrasuhteen päättymistä, täyttää irtisanomisilmoituksen vaatimukset.
Lähteet:
- Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto Hyvä vuokratapa: https://kiinteistonvalitysala.fi/hyva-vuokratapa/
- Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta: https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950481