Kun orastava kiinnostus asuntosijoittamista kohtaan muuttuu konkreettiseksi päätökseksi aloittaa asuntosijoittajan matka, moni huomaa nopeasti, että tämä päätös tuo mukanaan lukuisia kysymyksiä jotka voivat liittyä niin kohteen valintaan, markkinatilanteeseen kuin käytännön järjestelyihinkin. Mutta varmasti ensimmäinen ja keskeisin kysymys liittyy sijoituskohteen rahoitukseen ja siihen, kuinka pankin kanssa toimitaan kun omistusasunnon sijaan ostettavana kohteena onkin sijoituskäyttöön tuleva asunto-osake tai kiinteistö.
Miten neuvotteluihin kannattaa valmistautua ja mitä tietoja pankki tarvitsee? Mitä sijoitusasunnosta on hyvä kertoa ja millaisia dokumentteja kannattaa ottaa mukaan? Entä kuinka nopeasti lainapäätöksen voi odottaa saavansa?
Kokosimme yhteen asuntosijoittajia askarruttavia kysymyksiä ja kysyimme niihin vastauksia POP Pankki Järvi-Suomen asiakkuuspäällikkö Tommi Jokiselta ja OP Keski-Suomen henkilöasiakasrahoituspuolen asiantuntijalta Joonas Sammalmaalta.
Tässä artikkelissa asiantuntijat valottavat näitä kysymyksiä ja antavat käytännönläheisiä neuvoja sijoitusasunnon rahoitukseen liittyen.
Varautuminen neuvotteluihin – Mitä pankki tahtoo tietää sijoituskohteesta?
Sammalmaa havainnollistaa, että pankki suhtautuu sijoitusasuntoa arvioitaessa hyvin samankaltaisesti kuin omistusasuntoon. ”Halutaan tietää esimerkiksi asunnon sijainti, koko, kunto ja mitä isännöitsijäntodistus sekä myyntiesite kertovat,” hän kertoo. Nämä tiedot auttavat pankkia arvioimaan kohteen houkuttelevuutta ja vuokrattavuutta sekä hahmottamaan sen tuottopotentiaalia.
Myös Tommi Jokinen tuo ilmi neuvottelut saadaan käyntiin ilman sen kattavampaa kartoitustyötä:
“Pankin tulee tietää ostettavasta kohteesta perustiedot. Sijainti, neliö- ja huonemäärä, rakennusvuosi jne. Perustiedoilla päästään neuvotteluissa hyvin liikkeelle. Jossain vaiheessa pankki edellyttää ostettavasta asunto-osakkeesta tuoreen isännöitsijäntodistuksen.”
Sijoitusasuntoon lainaa hakiessa hakija voi kuitenkin jouhevoittaa neuvotteluita esimerkiksi tekemällä alustavia kassavirtalaskelmia ja arvioita siitä, minkälaiseen haarukkaan kyseisen kohteen vuokra voisi asettua.
”Jos asiakkaalla on valmiiksi laskelmia mahdollisista vuokratuotoista ja kuluista, se on aina positiivinen asia,” Sammalmaa toteaa. Hän suosittelee arvioimaan myös vuokratasoa etukäteen, mikä onnistuu helposti esimerkiksi Oikotien tai Vuokraoven kaltaisista palveluista.
“On tärkeää selvittää vuokratulojen lisäksi myös asunnon hoitokulut ja muut mahdolliset kulut, jotta vuokratuoton määrä voidaan laskea tarkemmin,”
Vaikka asiakas on vastuussa laskelmiensa laatimisesta, pankki tekee myös omat arviointinsa vuokratasosta ja kohteen kannattavuudesta. ”Myös pankissa tarkistetaan, että asiakkaan tiedot ovat realistisia ja vastaavat markkinatilannetta. Näiden tietojen perusteella voimme varovaisuusperiaatteen mukaisesti arvioida, mitä vuokratulo kohteesta voisi olla,” Sammalmaa kertoo.
Mitä tietoja pankki yleensä pyytää lainanhakijalta? Jos henkilöllä on useita sijoitusasuntoja ja pankkilainoja, mitä tietoja hänen tulee esittää lainaneuvotteluissa?
Sammalmaa sekä Jokinen nostavat esiin huhtikuussa 2024 käyttöön otetun positiivisen luottorekisterin, joka antaa pankille kattavan kuvan hakijan taloudellisesta tilanteesta. ”Rekisteristä näemme esimerkiksi asiakkaan muut lainat ja maksukyvyn. Tämä nopeuttaa ja selkeyttää prosessia huomattavasti,” Sammalmaa sanoo.
Jokinen korostaa lainanhakijan maksukyvyn merkitystä, sekä selkeää kuvaa lainanhakijan tuloista sekä menoista osana sujuvaa lainaneuvottelua:
’Kaikki olemassa olevat vastuut on hyvä tuoda ilmi lainaneuvotteluissa, koska pankki joka tapauksessa tarkastaa nämä positiiviselta luottorekisteriltä. Jos lainanhakijalla on useampia sijoitusasuntoja, on näistä hyvä olla perustiedot helposti saatavilla,’ Jokinen sanoo.
Hakijan tulee kuitenkin myös itse tuoda esiin sijoitusasuntoihin liittyviä yksityiskohtia, kuten yhtiölainojen osuudet, jotka eivät vielä näy luottorekisterissä. Näiden tietojen pohjalta pankki muodostaa kokonaiskuvan asiakkaan taloudellisesta tilanteesta ja lainanmyöntökyvystä.”
Mikä tekee sijoitusasunnosta houkuttelevan pankin näkökulmasta, ja kuinka pankissa arvioidaan sijoitusasunnon riskiä?
Sijainti on Sammalmaan mukaan tärkein tekijä. Keskustan alueella sijaitsevat yksiöt ja kaksiot ovat pankin näkökulmasta usein houkuttelevimpia kohteita, verrattuna vaikka syrjäisemmässä sijaitsevaan vanhempaan omakotitaloon.
Hyvä sijoitusasunto löytyy usein läheltä palveluita, hyvien kulkuyhteyksien varrelta ja alueelta, jossa vuokrakysyntä on korkeaa. Myös taloyhtiön kunto ja tulevat remontit vaikuttavat kohteen vakuusarvoon ja riskeihin. Myös Jokinen nostaa esiin sijainnin roolin ja sekä muistuttaa myös sen merkityksestä vakuusarvoon:
“Asunnon sijainnilla on merkitystä etenkin kohteen vakuusarvoon. Kasvukeskuksissa sijaitsevat kohteet voidaan pääsääntöisesti arvostaa suuremmalla vakuusarvostusprosentilla. Pääsääntönä voisi sanoa, että asunto-osakkeen vakuusarvo on isompi, kuin kiinteistöllä.”
Jokinen muistuttaa, että lainaa hakiessa pankki arvioi sijoitusasuntoa omaan asuntoon nähden korkeammalla riskiarviolla, ja tämän myötä asiakkaan maksukyvyn realistinen näkymä korostuu:
“Sijoitusasuntoa ostaessa riskiarvio on hieman korkeampi, kuin omistusasuntoa ostaessa. Luoton myöntämisen suurimpana edellytyksenä on aina asiakkaan maksukyky. Vakuuksien ja omarahoitusosuuden tilanne on hyvä selvittää ennen neuvottelua. On hyvä ymmärtää, että kaikki olemassa olevat lainat ja luotot vaikuttavat lainan myöntämiseen.”
Miten sijoitusasunnon riskeihin voi varautua?
Yksi riski, joka Sammalmaan mukaan usein unohdetaan, liittyy vakuutuksiin. ”Vuokralaisen kotivakuutus tai taloyhtiön vakuutus eivät kata kaikkea. Sijoittajan on tärkeää varmistaa, että hänen oma vakuutusturvansa on riittävä,” hän painottaa.
Myös korkosuojaus on Sammalmaan mukaan hyvä keino hallita sijoitusasunnon rahoitukseen liittyviä riskejä, ja Sammalmaa sekä Jokinen kertovat että myös sijoitusasuntolainaan voi liittää korkokaton.
Sammalmaa muistuttaa että korkokatto on vähennyskelpoinen pääomatuloista, ja Osuuspankissa on tarjolla erilaisia korkokattovaihtoehtoja, kuten jaksottuva korkokatto, joka veloitetaan marginaalissa ja on vähennyskelpoinen korkokaton voimassaolon ajan. Myös kertamaksuinen korkokatto on vähennyskelpoinen pääomatuloista korkokaton hankintavuonna. Näin ollen korkosuojaus voi olla houkutteleva vaihtoehto sijoittajille, jotka haluavat suojautua korkojen nousulta ja ylläpitää vakaampaa kassavirtaa.
Sammalmaa muistuttaa myös puskurin merkityksestä osana riskienhallintaa asuntosijoittamisessa. Sijoittajan taloudellinen puskuri on tärkeä erityisesti vuokralaisten vaihtuvuuden ja siitä mahdollisesti syntyvien tyhjien kuukausien sekä muiden yllättävien kulujen varalta. Sammalmaa korostaa, että puskurin suuruus riippuu sijoittajan kokonaistilanteesta ja sijoitusasuntojen määrästä, mutta suosittelee että sijoittajan olisi hyvä varautua vähintään kahden tai kolmen kuukauden menoihin. Jos käytössä on korkosuojaus tai kiinteä korko, kuukausierät ovat tarkemmin ennakoitavissa, mikä helpottaa puskurin tarpeen arviointia.
Minkälaisia lainavaihtoehtoja on tarjolla?
Sijoitusasuntojen rahoitus hoidetaan tyypillisesti asuntolainana. Jos kyseessä on erikoisempi kohde, kuten liiketila, lainatyyppi voi muuttua. ”Normaaleissa asunto-osakkeissa lainana toimii sijoitusasuntolaina tai asuntolaina. Toimitiloissa tai liiketiloissa laina voi olla kulutusluotto tai sijoituslaina, joiden hinnoittelu ja ehdot poikkeavat hieman asuntolainasta,” Sammalmaa selventää.
Jokinen täydentää, että ”Asuntolaina ja sijoitusasuntolaina ovat molemmat lainatyypiltään vakuudellisia asuntolainoja. Sijoitusasuntolainassa pankin marginaali on aina hieman korkeampi ja maksimi laina-aika on yleensä lyhyempi, kuin omistusasuntoon otetussa asuntolainassa.”
Kuinka paljon omaa rahoitusta tarvitaan, ja onko esimerkiksi lainojen korkosuojauksilla tai rinnakkaishakijalla merkitystä tarvittavan rahoituksen määrään?
Pankit edellyttävät sijoitusasunnon ostamiseen yleensä 30 % omaa rahoitusta, ja asunto-osakkeen vakuusarvo on noin 70 %. ”Jos asunnon hinta on 100 000 euroa, hakijalla tulee olla 30 000 euroa omaa rahaa tai muuta vakuutta,” Sammalmaa laskee. Tämä periaate toimii myös edullisempien kohteiden kohdalla.
”Asuntoluototuksessa käytetään lainmukaista enimmäisluototussuhdetta ja korkosuojaus ei vaikuta tähän millään tavalla. Pääsääntönä voisi sanoa, että pankki edellyttää aina omarahoitusosuutta sijoitusasunnon hankintaan, jos muita vakuuksia ei ole käytettävissä. – Jokinen kertoo, ja nostaa vielä esiin rinnakkaishakijan merkityksen.
“Myönnettävän luoton määrä perustuu aina maksukykyyn ja vakuuksien riittävyyteen. Rinnakkaishakijan kanssa maksukyky on yleensä parempi, koska molempien hakijoiden tulot otetaan huomioon.”
Näin ollen, vaikka pankit pyrkivät yleiseen 30 %:n omarahoitusosuuteen, lopullinen päätös perustuu aina yksilölliseen arvioon hakijan taloudellisesta tilanteesta ja käytettävissä olevista vakuuksista. Rinnakkaishakijan kanssa maksukykyä voidaan arvioida paremmaksi, mikä voi vaikuttaa myönnettävän luoton määrään.”
Esimerkki: Millaiset vakuudet tarvitsen 35 000 euron arvoisen sijoitusasunnon ostamiseen, kun tuloni ovat 2500 € ja puolison tulot 3000 €. Meillä on tällä hetkellä 185 000 euron laina omasta asunnosta.
“Esimerkkilaskelman sijoitusasuntoon tarvitaan minimissään 10 % omarahoitusosuus tai sen edestä lisävakuuksia, jotta lakisääteinen 90 % enimmäisluototussuhde täyttyy. Kuitenkaan pankeissa asunnon vakuusarvo harvoin on 90 %, joten realistisempi tilanne on, että omarahoitusta tai muita vakuuksia tulisi olla 20-30 %.” Jokinen sanoo.
Sijoitusasunnon rahoittaminen edellyttää siis myös omaa rahoitusta. Sammalmaa painottaa, että ostettava asunto voi toimia vakuutena, mutta vakuuden määrä arvioidaan kuitenkin aina tapauskohtaisesti. Mikäli esimerkiksi vakuutena käytetään hakijan omistusasuntoa, ja kyseisen asunnon vakuusarvo ei riitä, sijoittajan on varauduttava täydentämään vakuuksia esimerkiksi käteisvaroilla.
Aloittelevien asuntosijoittajien yleisiä kysymyksiä kartoittaessamme esiin nousi myös monille tuttu talouden arkinen työkalu – luottokortti. Useat halusivat tietää, voivatko luottokorttien korkeat luottorajat vaikuttaa lainan saantiin, vaikka kortilla ei olisi lainkaan velkaa.
Keskusteltaessa luottokorttien rajoista, Sammalmaa suosittelee harkitsemaan luottorajoja, jotka vastaavat arjen tarpeita. Turhan korkeat luottorajat, vaikka niitä ei olisi käytetty, otetaan huomioon kokonaisvastuita arvioitaessa.
Pankki laskee aina hakijan kaikki vastuut ja kuukausittaiset lainanhoitomenot.. – Myös korkeat luottokorttirajat ja kaikki muut kulutusluotot ja osamaksut otetaan huomioon luottopäätöstä tehtäessä. – Jokinen kertoo.
Kuinka nopeasti pääsen lainaneuvotteluihin, ja kuinka nopeasti lainapäätöksen voi saada?
Nopeasti liikkuvilla asuntomarkkinoilla lainapäätös voi olla ratkaiseva tekijä. Sammalmaa suosittelee hakemaan alustavaa lainatarjousta jo ennen kuin sopiva kohde löytyy. ”Kun ostajalla on voimassaoleva lainatarjous, asiat saadaan etenemään huomattavasti nopeammin,” hän sanoo. Lainatarjous on voimassa kolme kuukautta neuvotteluiden jälkeen, ja lainatarjouksen pituutta voidaan myös tiettyjen puitteiden sisällä pidentää jos sijoituskohteen etsintä on vielä käynnissä, Sammalmaa neuvoo.
Jos kohdetta ei vielä tiedossa ja lainanhakija tahtoo lähteä kartoittamaan mahdollisuuksiaan sijoitusasuntolainan osalta, Keski-Suomen Osuuspankissa lainaneuvotteluaika järjestyy yleensä kahden-kolmen viikon sisällä. Jos asiakkaalla on jo kohde valikoituna ja hakemus pitää sisällään kaikki tarvittavat tiedot sekä kohteesta että asiakkaan talouden kokonaiskuvasta, saadaan lainaneuvottelu järjestymään nopeallakin aikataululla. Kiireellisimmissä tapauksissa lainapäätöksen voi saada muutamassa päivässä. Hyvä on kuitenkin toimia ennakoivasti ja olla ajoissa liikkeellä, näin ainakin omaa hyvät mahdollisuudet sujuvalle asioinnille, toteaa Sammalmaa.
Tämä etukäteisvalmistautuminen säästää aikaa ja antaa selkeämmät raamit sille, millaisiin kohteisiin sijoittaja voi realistisesti tarttua. Asiakkaan huolellinen valmistautuminen lainaneuvotteluihin voi näkyä myös lainapäätöksen saamisessa:
“POP Pankki Järvi-Suomessa lainapäätöksen saa parhaimmillaan jopa päivässä”, Jokinen toteaa.
Miten sijoitusasunnon ostaminen vaikuttaa talouteeni pankin silmissä, voinko esimerkiksi saada asuntolainaa yhtä helposti kun aiemmin?
Yhden tai useamman sijoitusasunnon omistaminen ja niiden muodostaman taloudellisen vaikutuksen asiakkaan talouden kokonaistilanteeseen voivat vaikuttaa myöhempiin lainaneuvotteluihin, esimerkiksi oman asunnon hankinnan yhteydessä. Sammalmaa toteaa, että erityisesti sijoitusasunnon kassavirta, eli vuokratulojen ja lainanhoitokulujen suhde, vaikuttaa lainan saannin arviointiin.
Sammalmaa nostaa esiin, että jos sijoitusasunnon kassavirta on negatiivinen – eli vuokratulo ei kata lainanhoitokuluja – tämä voi nostaa hakijan kuukausittaisia menoja ja heikentää maksukykyä. Tämä puolestaan voi rajoittaa mahdollisuuksia saada lainaa esimerkiksi omaan asuntoon, koska lainanhoitomenot kasvavat suhteessa tuloihin. Myös Jokinen muistuttaa, ettei sijoitusasunnon omistaminen itsessään ole aina vain etu lainaneuvotteluissa:
“Pankki laskee aina hakijan kaikki vastuut ja kuukausittaiset lainanhoitomenot, joten sijoitusasunnon omistaminen ei aina helpota uuden asuntolainan myöntämistä” – Jokinen toteaa.
Mutta hyvän vuokratuoton ja positiivista kassavirtaa tuottavan sijoitusasunnon omistaminen puolestaan voi vahvistaa asiakkaan asemaa pankin silmissä. Jos sijoitusasunto tuottaa positiivista kassavirtaa, tämä voi parantaa hakijan maksukykyä pankin näkökulmasta ja auttaa lainan saannissa, kertoo Sammalmaa.
Sammalmaa korostaa myös, että lainanhoitomenojen ei tulisi ylittää 40 prosenttia hakijan tuloista, olivat ne sitten ansio- tai pääomatuloja. Tämä raja on Finanssivalvonnan asettama, ja sen ylittyminen voi vaikuttaa paitsi sijoitusasuntolainan myös tulevan oman asunnon lainan saantiin. Jos sijoitusasunnon lainanhoitokulut nousevat liian suuriksi, se voi vaikuttaa merkittävästi hakijan mahdollisuuksiin saada tarvittava lainamäärä omalle asunnolle.
Vaaditaanko lainaa myönnettäessä aina kokonaisasiakkuus?
Sammalmaan sekä Jokisen mukaan OP sekä POP Pankki suosivat asioinnin keskittämistä yhteen pankkiin, sillä se mahdollistaa asiakkaan talouden kokonaisvaltaisen tarkastelun ja parantaa lainan saannin edellytyksiä. Pelkkää sijoitusasuntoa ei rahoiteta ilman, että asiakkaan koko taloustilanne tunnetaan.
Jokinen painottaa kuitenkin tapauskohtaista harkintaa asiakkaan tilanteeseen peilaten: “Lähtökohtana on aina kokonaisasiakkuuden siirto, mutta jokaisen lainanhakijan kokonaistilanne kartoitetaan yksilöllisesti ja pyritään löytämään paras mahdollinen vaihtoehto.”
Ota ensimmäinen askeleesi asuntosijoittajaksi jo tänään – varaa aika neuvotteluun!
Jos siis olet kiinnostunut asuntosijoittamisesta, älä anna epävarmuuksien muodostua esteeksi, pankit auttavat sinua eteenpäin ja ovat tukenasi koko matkan ajan. Ota rohkeasti yhteyttä ja varaa aika lainaneuvotteluun – asiantuntijat ovat valmiina vastaamaan kysymyksiisi ja löytämään juuri sinun tarpeisiisi sopivat rahoitusvaihtoehdot.
Suuret kiitokset Tommi Jokiselle ja Joonas Sammalmaalle, jotka jakoivat asiantuntemuksensa ja vastasivat aloittavien asuntosijoittajien mieltä askarruttaviin kysymyksiin!
Haluatko tietää lisää asuntosijoittamisesta ja rahoitusvaihtoehdoista? Tutustu Osuuspankin kattaviin palveluihin ja asiantuntemukseen! Voit jättää lainahakemuksen helposti verkossa tai varata ajan henkilökohtaiseen neuvotteluun.
Osuuspankki on tukenasi matkallasi kohti menestyksekästä asuntosijoittamista.
Ota ensimmäinen askel kohti asuntosijoittamista ja tutustu POP Pankki Järvi-Suomen palveluihin! Voit varata ajan maksuttomaan lainaneuvotteluun verkossa tai vierailla lähimmässä konttorissa.
POP Pankin asiantuntijat auttavat sinua löytämään parhaan ratkaisun ja vastaavat kaikkiin kysymyksiisi.
Lainaneuvottelut onnistuneesti takana ja sijoitusasunto hankittu – Nyt on aika laittaa sijoituksesi tuottamaan! Unohda tyhjät kuukaudet ja anna meidän hoitaa vuokraus!
Rentsi Vuokravälitys pitää huolen että sijoitusasuntoosi löytyy nopeasti luotettava vuokralainen. Tarjoamme kattavaa vuokravälitystä ja asiantuntevaa palvelua sekä aloitteleville että kokeneille sijoittajille.
Hoidamme puolestasi kaiken vuokralaisen etsinnästä avainten luovutukseen – aina kiinteään hintaan koko Suomen alueella.