Artikkeli on kirjoitettu ja julkaistu yhdessä kumppanimme Horisontti Group Oy:n kanssa
Et luultavasti herännyt tähän aamuun pohtien että ovatkohan nämä indeksirahastot nyt kuitenkaan se paras mahdollinen tapa sijoittaa, vai mahtaisiko varallisuuden kasvattamiseen ja passiivisten tulojen luomiseen olla olemassa parempiakin tapoja?
Jos varallisuuden kasvattaminen on osa arkeasi, olet varmasti pohtinut myös asuntosijoittamista omalla kohdallasi kerran jos toisenkin, mutta et ehkä vielä ole hypännyt niin sanotusti vuokranantajan saappaisiin. Syitä on varmasti yhtä monta kuin sävyjä Tikkurilan värikartoissa, mutta keskustellessamme aloittelevien asuntosijoittajien kanssa, huomaamme usein, että he eivät yksinkertaisesti vielä tiedä kuinka arvioida sijoituskohteiden kannattavuutta.
Ymmärrät että pelkästään asunnon ostaminen, tarvittavien pienremonttien tekeminen ja asunnon vuokraaminen itsessään ei ole missään nimessä tae kannattavaan sijoitukseen ja passiivisten tulovirtojen aalloilla ratsastamiseen.
Mitä aloittelevan asuntosijoittajan sitten tulisi ottaa huomioon etsiessään sijoitusasuntoa joka vuokrattuna täyttää hyvän sijoitustuotteen kriteerit?
Jos tarkastelemme sijoituskohteen avainlukuja joihin sijoittajan tulee perehtyä ja iskostaa takaraivoonsa, voidaan karkeasti nostaa esiin kaksi tärkeää mittaria joiden pohjalta sijoituskohteen kelpoisuus voidaan tietyissä määrin todentaa.
- Sijoitusasunnon vuokratuotto
- Sijoitusasunnon kassavirta
Näiden termien ymmärtäminen, niiden laskeminen sekä laskutoimituksen lopputuleman tulkitseminen ovat asioita jotka jokaisen asuntosijoittajan tai sellaiseksi alkavan tulee opetella niin hyvin että sijoitusasuntojen myynti-ilmoitusten tarkastelu ei vaadi väli-googlausta jotta voidaan muodostaa näkemys kyseisen kohteen sopivuudesta omaan sijoitusstrategiaan.
Miten sitten lasketaan vuokratuotto, ja miten taas lasketaan kassavirta? Minkälaisiin lukemiin laskukaavan pitäisi päätyä jotta voidaan todeta että kyseessä on hyvä vuokratuotto?
1 Mikä on vuokratuotto?
Vuokratuotto kertoo, kuinka suuri osa asuntoon sijoitetusta pääomasta tulee vuokratuloina takaisin vuoden aikana. Yksinkertaistettuna se lasketaan jakamalla vuokratulo asunnon velattomalla hinnalla ja kertomalla tulos sadalla.
2 Miksi vuokratuotto on tärkeä?
Vuokratuotto on yksi tärkeimmistä tunnusluvuista asuntosijoittamisessa. Sen avulla voidaan vertailla eri sijoituskohteita keskenään ja arvioida sijoituksen kannattavuutta ja sopivuutta sijoittajan omaan strategiaan. Joitain poikkeuksia lukuunottamatta, korkeampi vuokratuotto tarkoittaa yleensä sitä, että sijoitus poikii enemmän rahaa takaisin vuoden aikana.
3 Miten lasketaan vuokratuotto
Vuokratuoton laskemiseen on useampia kaavoja sekä tapoja, mutta tässä on kaava joka kaikessa yksinkertaisuudessaan pystyy antamaan sinulle lukeman minkä pohjalta voit tehdä johtopäätöksesi ja tarttua, tai olla tarttumatta puhelimeen ja aloittaa kaupankäynnin kohdetta myyvän osapuolen kanssa:
Vuokratuoton laskukaava:
(Vuokra – Kulut) * 12 / Velaton hinta * 100 = Vuokratuotto %
Kertaus on opintojen äiti, joten käydään vielä kaavassa ilmenevät termit läpi:
- Vuokra: Summa jonka vuokralainen maksaa sinulle asunnostasi kuukausittain.
- Kulut: Asunnon hoitovastike ja muut mahdolliset asuntoon kohdistuvat kulut, kuten esimerkiksi tonttivuokra tai tietoliikenneyhteys-maksut.
- Velaton hinta: Asunnon hinta, johon sisältyy kauppahinnan lisäksi osakkeisiin kohdistuva lainaosuus.
Sijoitusasunnosta riippuen ostopäätöstä tehdessä on järkevää laskea velattoman hinnan päälle vielä tarvittavat remontit. Jos esimerkiksi maalaat seinät ja vaihdat keittiön, ja niihin kuluu esimerkiksi 6 000 euroa, lisää velattomaan hintaan 6 000 euroa. Näin saat laskettua vuokratuoton remontoidulle asunnolle. Hankintahintaan kannattaa myös lisätä varainsiirtovero, vaikka se edullisemman hintaluokan asunnoissa ei juurikaan vaikuta prosenttiosuuteen.
Tässä vielä konkreettinen esimerkki Horisontti Group Oy:n myytävästä sijoituskohteesta:
Jyväskylässä sijaitseva 57m2 valmiiksi vuokrattu kaksio on velattomalta myyntihinnaltaan 29 000 €. Asunnon hoitovastike on 256,5 € kuukaudessa, ja asunnon vuokralainen maksaa asunnosta tällä hetkellä vuokraa 549 € kuukaudessa. Kohteen sivuilla asunnon vuokratuotoksi on ilmoitettu 12,11%
Näin voimme laskea yllä olevaa kaavaa käyttäen kohteen vuokratuoton:
(549 – 256,5) * 12 / 29 000 * 100 = 12,10344
Kyseisen sijoitusasunnon vuokratuotto on siis pyöristettynä lähimpään sadasosaan 12,10 % – Eli sijoitusasunnolle äärimmäisen hyvä vuokratuotto.
4 Lainanlyhennysten huomioiminen vuokratuotossa
Lainanlyhennykset ovat osa asuntosijoittamisen rahoituskustannuksia, ja ne eivät suoranaisesti liity asunnon vuokratuottoon. Vakiintunut käytäntö on laskea vuokratuotto ottamatta huomioon lainanlyhennyksiä. Lainanlyhennykset astuvat estraadille kun on aika tarkastella vuokratuoton sijaan asunnon kassavirtaa.
5 Mikä on hyvä vuokratuotto?
“Pääsääntöisesti sijoituskohteen vuokratuotto on oltava vähintään 4% ja silloin sijoittaja on yleensä tehnyt pidempiaikaisen sijoituksen ja hakee asunnolle myös arvonnousua. 6-9% vuokratuottoa voidaan pitää jo hyvänä ja yli 10% vuokratuottoa loistavana kassavirtakohteena”
Rentsin toimitusjohtaja Tero Tupamäki.
On kuitenkin hyvä muistaa, että laskentatapoja on erilaisia ja se vaikuttaa lukuihin. Tässä tekstissä esitetyn laskukaavan mukaan saatavat lukemat ovat siis tulkittavissa näin:
Kehno: 0-4 %
- Tällä tasolla vuokratuotto on usein liian alhainen kattamaan kaikki kulut ja lainanhoitokulut, varsinkin jos asuntoon on käytetty paljon velkavipua.
- Sijoitus voi silti olla kannattava pitkällä aikavälillä arvonnousun kautta, mutta se ei tuota merkittävää kassavirtaa vuositasolla.
Hyvä: 4-9 %
- Tällä tasolla vuokratuotto kattaa yleensä kulut ja lainanhoitokulut ja tuottaa lisäksi kohtuullista kassavirtaa.
- Tämä on monen sijoitusasunnon kohdalla realistinen ja tavoiteltava tuottotaso.
Todella hyvä: Yli 10 %
- Tällä tasolla vuokratuotto on erinomainen ja tuottaa merkittävää kassavirtaa.
- Tällaisia kohteita voi olla vaikea löytää, ja varsinkin niiden itsenäinen löytäminen myytävien asuntojen joukosta vaatii usein tarkkaa markkinatuntemusta ja kylmähermoisuutta onnistuneeseen hintaneuvotteluun.
6 Mikä on paras keino parantaa vuokratuottoa?
Ostaminen on tärkein vaihe asunnon kanssa vuokratuoton kannalta. Neuvottele, tingi ja tee hyvät kaupat. Jos sinulla asunto on niin asunnon remontoinnilla voit nostaa vuokratasoa mikä parantaa vuokratuottoa.
7 Kassavirta on kuningas
Vuokratuoton lisäksi on tärkeää seurata sijoituksen kassavirtaa. Kassavirta kertoo, kuinka paljon rahaa sinulle jää käteen kuukausittain vuokratulojen ja kulujen jälkeen. Positiivinen kassavirta tarkoittaa sitä, että saat sijoituksesta rahaa kuukausittain. Negatiivinen kassavirta tarkoittaa sitä, että joudut itse maksamaan sijoituksesta.
Miten lasketaan kassavirta:
Kaikessa yksinkertaisuudessaan sijoitusasunnon kassavirta lasketaan miinustamalla saatavista vuokratuloista asuntoon kohdistuvat kulut. Yksinkertainen kaava kassavirran laskemiseen voidaan siis muodostaa näin:
Vuokratulot – (Hoitovastike + Lainanlyhennys & korot + Muut kulut*) = Kassavirta
*Muut kulut voivat pitää sisällään esimerkiksi vesi, sähkö, tietoliikenne- tai vakuutusmaksuja.
Usein sijoitusasuntojen kohdesivuilla ilmoitetut kassavirrat eivät ota kantaa lainanlyhennyksiin, ja laskennallinen kassavirta ilmoitetaan käyttäen kaavaa
(Vuokra – Hoitovastike – Lainanlyhennys & korot – Muut kulut = Laskennallinen kassavirta
Esimerkki:
Oletetaan, että Joel vuokraa sijoitusasuntoaan 1000 eurolla kuukaudessa. Asunnon hoitovastike on 200 euroa kuukaudessa ja lainanlyhennys 500 euroa kuukaudessa.
Vuokratulot = 1000 euroa
Kulut = 200 euroa (hoitovastike) + 500 euroa (lainanlyhennys) = 700 euroa
Kassavirta = 1000 euroa – 700 euroa = 300 euroa
Tässä esimerkissä kassavirta on 300 euroa positiivisen puolella, eli Joelin sijoitus tuottaa hänelle 300 euroa kuukaudessa käteen. Miinustaen toki pääomatuloveron jonka Joel maksaa empimättä verottajalle!
Kassavirta & vuokratuotto ovat pitkästi plusmerkkisiä, ostohousut jalkaan ja pankin pakeille?
Vuokratuotto ja kassavirta ovat äärimmäisen tärkeitä, elleivät jopa tärkeimpiä indikaattoreita siitä että asunto voidaan todeta kannattavaksi sijoituskohteeksi, ne eivät kuitenkaan ole ainoita sijoituksesi arvoon vaikuttavia tekijöitä.
Asuntojen arvonnousu voi tuoda merkittävää lisätuottoa pitkällä aikavälillä. Asuntojen hinnat nousevat yleensä inflaation mukana, ja joillakin alueilla ne voivat nousta jopa inflaatiota nopeammin. On tärkeää muistaa, että asuntojen hinnat voivat myös laskea, ja viime vuosien aikana onkin nähty todella merkittäviä alue- ja kaupunkikohtaisia hintatason laskuja, kuten esimerkiksi tästä tilastokeskuksen katsauksesta ilmenee:
“Suurissa kaupungeissa hinnat laskivat 8,0 % ja muualla maassa 5,7 % verrattuna edellisvuoden kesäkuuhun. Hinnat laskivat Helsingissä 10,2 %, sekä Espoossa ja Tampereella 6,4 %”
Tilastokeskus – Osakeasuntojen hinnat 30.6.2023
Tästä huolimatta, emme suosittele päätöksesi alkaa tai olla alkamatta asuntosijoittajaksi olisi sidottu nykyhetken markkinakurimuksiin. asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa. Ole kärsivällinen ja keskity pitkän aikavälin tavoitteisiin – Älä häiriinny lyhyen aikavälin vaihteluista.
Jos olet epävarma jostain asiasta, käänny asuntosijoittamisen ammattilaisen puoleen. Alaan vihkiytynyt ammattilainen auttaa sinua löytämään tilanteeseesi sopivan asunnon sekä neuvoo sinua käytännön asioissa, kuten rahoituksen järjestämisessä. Tämän lisäksi ammattilaiset auttavat sinua vuokralaisen löytämisessä sekä sijoitusasuntosi kokonaisvaltaisessa hallinnoinnissa. Toisinsanoen, voit pitää vuokranantajan saappaita, mutta sinun ei tarvitse itse kävellä niissä.
Jos siis olet kiinnostunut sijoitusasunnoista, joita yhdistää korkea vuokratuotto sekä vahva kassavirta, tutustu Horisontti Groupin sijoitusasuntoihin ja liity sijoitusasuntovahtiin. Jos haluat nukkua yösi rauhassa ja ulkoistaa sijoitusasuntosi hallinnoinnin, Rentsin Huoleton-hallinnointipalvelu voi olla juuri sinua varten. Jos vuokra-asunnon välitys- ja hallinnointiasiat pyörivät mielessä, ota yhteyttä Teroon!
Horisontilla me autetaan kun taas haluat tutkia sijoitusasuntoja, kysyä kysymyksiä liittyen esimerkiksi johonkin tiettyyn asuntoon, asunto-osakeyhtiöön tai mihin vaan mikä asuntosijoittamisessa askarruttaa. Kysymykset ova tyhmiä vain niiden esittäjän ajatelmissa, joten laita rohkeasti viestiä asiasta kuin asiasta Aarnelle WhatsAppissa!
Rentsi ja Horisontti operoivat yhdessä, joten takaamme sinulle että ensimmäisen sijoitusasuntosi hankintaa sekä hallinnointia ei tästä helpommaksi voi enää tehdä. Ota yhteyttä ja täräytetään asuntosijoittajan matkasi tuottoisasti käyntiin!