Tässä artikkelissa annamme esimerkkejä sijoitusasunnon verotuksesta luonnolliselle henkilölle. Jokaisen asuntosijoittajan on hyvä tuntea verotuksen perusteet, jotta veroilmoitus tulee oikein täytetyksi ja hyödyt sijoitusasunnosta mahdollisimman paljon.
Vuokratulot ja niihin liittyvät kulut on ilmoitettava verotuksessa, vaikka vähennysten jälkeen ei jäisikään maksettavaa veroa. Vuokratulot ovat pääomatuloa, ja niitä verotetaan pääomatuloveroprosentin mukaan. Vuonna 2024 pääomatulojen veroprosentti on 30 % 30 000 euroon asti. Tämän ylittävältä osalta veroprosentti on 34 %. Verotus voi muuttua vuosittain, joten ajantasaisen tiedon saat Vero.fi-sivustolta.
Mikä on vuokratuloa?
Vuokratuloa saat, kun annat toisen käyttää omistamaasi tai hallitsemaasi asuntoa korvausta vastaan. Vuokratulon lisäksi vuokralaiselta saatuja maksuja, kuten vesimaksu tai autopaikkamaksu, pidetään myös vuokratulona. Vuokravakuus ei ole vuokratuloa, paitsi jos sitä käytetään maksamattoman vuokran kuittaamiseen.
Vero lasketaan nettovuokratulosta. Nettotulon saat vähentämällä vuokratuloista vuokraukseen liittyvät kulut, kuten hoitovastikkeen ja vuokravälityspalkkiot.
Esimerkki 1: Nettovuokratulot ja vero
Omistat sijoitusasunnon, josta saat vuokraa 650 euroa kuukaudessa eli 7 800 euroa vuodessa. Voit vähentää vuokratulosta asunnon hoitovastikkeen (200 €/kk eli 2 400 €/vuosi) ja vuokravälityspalkkion (630 €). Vähennyksiä on yhteensä 3 030 euroa. Nettovuokratulosi on 7 800 € – 2 400 € – 630 € = 4 770 €.
Jos sinulla ei ole muita pääomatuloja, maksat veroa 30 % eli 4 770 € * 0,30 = 1 431 €.
Esimerkki 2: Vuokravälityspalkkion todellinen hinta verojen jälkeen
Omistat sijoitusasunnon, josta saat vuokraa 650 euroa kuukaudessa eli 7 800 euroa vuodessa. Ilman vähennettäviä kuluja maksaisit veroa 2 340 euroa vuodessa. Jos käytät esimerkiksi Rentsin vuokravälityspalvelua (palkkio 630 €), maksat veroa 2 151 €. Erotus on 189 euroa. Todellisuudessa 630 euron vuokravälitys maksaa sinulle 630 € – 189 € = 441 €.
Mitä kuluja asunnon vuokratuloista voi vähentää?
Asunto-osakkeen tai kiinteistön vuokratulosta voit vähentää vuokraukseen liittyviä kuluja. Kulut vähennetään samana vuonna, jolloin ne on maksettu. Vähennyskelpoisia kuluja ovat esimerkiksi:
- Hoitovastike
- Vesimaksut
- Vuokravälityspalkkio
- Vuokranantajan vakuutukset
- Matkakulut (esim. esittelyt ja huolto-/tarkastuskäynnit)
- Pääomavastike (rahoitusvastike), jos vastikkeet on tuloutettu yhtiön kirjanpidossa
- Remonttikulut
- Irtaimen omaisuuden hankinta ja poistot (kodinkoneet, kalusteet)
- Tulonhankkimisvelan korot ja toimitusmaksut
- Vuokraustoiminnan tappio
Esimerkki 3: Remonttikulut
“Lauri teettää vuokraamaansa huoneistoon remontin. Keittiötä laajennetaan niin, että keittiön ja olohuoneen välinen seinä puretaan. Keittiöön tulee uusi kaapisto ja uudet kodinkoneet. Makuuhuoneeseen rakennetaan pieni vaatehuone. Lisäksi huoneiston seinät ja katto maalataan.Remontin kokonaiskustannukset ovat 8 000 euroa. Lauri on maksanut kustannukset vuonna 2023. Puolet kuluista eli 4 000 euroa on tullut perusparannustöistä: keittiön laajennuksesta ja vaatehuoneen rakentamisesta ja 4 000 euroa kuluista on aiheutunut vuosikorjauksesta. Lauri saa vähentää vuosikorjauksen kulut (4 000 euroa) vuoden 2023 vuokratuloistaan.
Tämän lisäksi Lauri saa vähentää perusparannusmenot tasapoistoina 10 vuoden kuluessa. Vuoden 2023 vuokratuloista Lauri saa siis vähentää poistoa 4 000 euroa / 10 = 400 euroa. Poistoa jää vähennettäväksi seuraavien 9 vuoden aikana yhteensä 3 600 euroa, 400 euroa kunakin vuonna.”
Esimerkki on lainaus Vero.fi:n sivulta: https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/vuokratulot/vahennykset/
Esimerkki 4: Irtaimen omaisuuden hankinta
Vuokranantajana voit hankkia asuntoon irtainta omaisuutta, kuten vaatekaapin tai pesukoneen. Jos omaisuuden hankintahinta on alle 1 200 euroa tai sen käyttöikä alle 3 vuotta, voit vähentää kulut kerralla. Jos hinta on yli 1 200 euroa ja käyttöikä yli 3 vuotta, vähennät kulut vuosittaisina poistoina. Vuosittainen poisto irtaimesta omaisuudesta on 25 %.
Pekka hankkii asuntoon 500 euron pesukoneen. Käyttöönottovuonna Pekka tekee 500 euron vähennyksen. Jos kone maksaisi 2 000 euroa, Pekka tekisi käyttöönottovuonna 500 euron poiston (0,25 * 2 000 € = 500 €). Seuraavana vuonna poisto olisi 375 € (1 500 € * 25 %) ja jäljelle jäisi 1 125 €. Kolmantena vuonna Pekka vähentäisi koko loppusumman, koska se on alle 1 200 euroa.
Veron maksaminen
Voit maksaa veron verokortilla tai hakemalla ennakkoveroa. Jos et ilmoita vuokratuloja verokorttia tai ennakkoveroa varten, ilmoita kaikki kulut ja tulot seuraavana keväänä esitäytetyllä veroilmoituksella. Tällöin vero maksetaan jälkikäteen jäännösverona. Kun olet ilmoittanut vuokratulot, Verohallinto huomioi ne automaattisesti seuraavan vuoden verokortissa tai ennakkoveropäätöksessä sekä esitäytetyllä veroilmoituksella. Tarkista kuitenkin aina tiedot.
Säilytä vuokratuloihin liittyvät kuitit ja toimita ne Verohallintoon vain pyydettäessä. Tee vuokraustoiminnastasi muistiinpanot, joista käyvät ilmi verotuksessa tarvittavat tiedot ja tositteet. Säilytä muistiinpanot ja kuitit 6 vuoden ajan. Määräaika alkaa verovuoden lopusta.
Lähteet:
https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/vuokratulot/
https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/vuokratulot/vahennykset/